リノベーション向きの中古物件を見抜く

中古住宅市場に追い風が吹き、豊富な物件が出回っているいま、リノベーション向きの物件を見分ける力がこれまで以上に重要になってきました。戸建住宅にもマンションにも共通する特に大事なポイントは、「十分な耐震性があるか」「重要な不具合がないか」「リフォームしやすいか」の3点。これらをしっかり確認することが、失敗しないための必須条件といえるでしょう。

追い風が吹く中古住宅市場

良質な中古住宅を購入してリフォームすれば、新築よりも低コストで自分の好みに合う住まいが手に入るかもしれません。2012年に国交省が発表した「中古住宅・リフォームトータルプラン」は、消費者が安心して適切なリフォームを行える環境を整備し、中古住宅のリフォーム市場を2020年までに20兆円規模に引き上げることを目的とした施策。中古住宅の品質を高め、リフォーム融資や瑕疵保険を拡充して、価値ある住まいを大切に長く使うストック住宅市場に転換しようとしています。

これまでの中古住宅に対して、品質や性能に対する不安や情報の少なさから、「新築に比べて割安だが、何か問題が起きるのではないか」と感じる人も少なくなかったかもしれません。しかし、2016年から中古の戸建住宅の品質や性能を保証する「認定長期優良住宅（増改築）」がスタートしました。これは、インスペクターと呼ばれる専門家に住宅を調査・診断してもらい、その結果に基づいて所定の基準を満たすリフォームを施すと、安心して長く住める家になるという制度。補助金や金利優遇といった、経済面のメリットもあります。それ以前から施行されている「長期優良住宅化リフォーム」という補助制度の効果もあってか、ここ数年の中古住宅市場は堅調に推移。品質や性能が保証され、新築と同じような優遇措置が受けられるなら、購入費用が割安というメリットが際立ってきます。新築にこだわらず中古住宅を選んで自分好みにリフォームするという選択肢は、十分に魅力があるといえるでしょう。

2000年以降に建てられた住宅なら安心

中古住宅を選ぶ際、重要なポイントとなるのが耐震性です。耐震性を見極める簡単な目安が、住宅の竣工年（完成した年）。平成12年6月1日施行の改正建築基準法に則り建てられた2000年以降の住宅は安心感が高いといえます。

1981年に建築基準法が改正され、住宅は振動工学を取り入れた「新耐震基準」で設計されるようになって耐震性が高まりました。もっとも、新耐震基準の設計図通りに施工したかどうかを第三者が確かめる中間検査が義務づけられたのは、住宅品質確保促進法（品確法）が施行された2000年から。それ以前に建てられたものは、念のため耐震診断を受けておくと無難でしょう。

なお、2000年以降に建てられた住宅には、瑕疵保証つきというメリットがあることも見逃せません。もし竣工から10年以内に住宅に重大な不具合があったとしても、住宅供給者が補修を行うことが法律上義務づけられているので、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分についての問題は解決されているはずです。ちなみに、2005年に起きた耐震偽装問題（姉歯事件）を受けて2007年に建築基準法が改正され、設計と工事に対する検査はさらに厳格化されました。

また、1981年以降、2000年以前の竣工であっても、住宅金融公庫(現：住宅金融支援機構)の融資を受けた住宅は安心。公庫の耐震基準を満たすために金物による補強が義務づけられているからです。「スムストック」に認定された住宅も、基本性能や耐震性に問題はありません。スムストックとは、大手住宅メーカー10社が構成する「優良ストック住宅推進協議会」が定めた評価基準を満たす住宅のこと。これまでのリフォーム、メンテナンス情報などが管理・蓄積され、竣工後50年以上の長期点検プログラムの対象になっており、新耐震基準レベルの耐震性を備えていることなどが認定の条件です。

建物の構造でリフォームしやすさが異なる

耐震性の次にチェックしたいのが、リフォームしやすいかどうか。建物を支える骨組みは壊せないので、建物の構造（工法）によってリフォームの自由度が異なってきます。最も自由度が高いのが、鉄骨造と鉄筋コンクリート造（ラーメン構造のもの）。太い鉄骨または鉄筋コンクリートの柱と梁で建物を支える構造なので、耐力壁や筋交いがなくても荷重を支えることが可能。そのため、大空間や大開口を設けやすくなっています。木造軸組工法の自由度はそこそこ。柱、梁、筋交いを入れた耐力壁で建物を支える構造となっており、荷重を支えない間仕切り壁は比較的自由に動かすことができます。自由度が低いのは、ツーバイフォー工法と鉄筋コンクリート造（壁式構造のもの）。どちらも床、壁、天井の「面」で建物を支える構造なので、間仕切り壁の多くは撤去できません。

マンションの場合、内装や間仕切り壁などをすべて取り払い、いったん骨組みだけの状態にしてフルリフォームする「スケルトンリフォーム」を実施すると、まったく新しい自分好みの空間を作ることができます。とはいえ、リフォームできるのは専有部分だけ。構造体であるコンクリート部分や窓といった共有部分は変えられないので注意しましょう。また、管理規約でリフォームの制限事項を確認しておくことも忘れずに。マンション全体の長期的な修繕計画も確かめておくと安心です。

戸建住宅の場合は、まず竣工当時の建築基準法に適合していることを示す「検査済証」があることを確認しましょう。検査済証がなければ「建築確認申請書」と実際の建物が大きく食い違っていないことを確認。どちらもない場合は、間取り変更や増築といった建築確認が必要なリフォームができないことがあるので注意が必要です。住宅の劣化状況や耐震性に不安があるなら、ホームインスペクション（住宅診断）を受けるのも一案。専門家が住宅の状態を調べ、補修箇所についてアドバイス。ひび割れやしみなどの劣化がどう影響するか、メンテナンスしやすい構造かどうかを見極めてもらうことができます。