耐震性について

日本では、建築基準法という法律で、建築物の耐震性について基準が定められています(「耐震基準」といいます)。この「耐震基準」は大きな地震がある度に見直されてきました。

木造住宅においては、1981年6月に耐震基準が変更されたため、それまでに建設された住宅(旧耐震)は、耐震性が現在の基準に満たない可能性が高いと言えます。また、2000年6月にも耐震基準の見直しが行われ(現行耐震)、これ以前に建設された住宅(新耐震)に比べて、耐震性の安全基準はさらに高まりました。

では、旧耐震や新耐震の住宅は、どのようにして安全性を確認すれば良いのでしょうか。
それは「耐震診断」を行うことです。有資格の建築士が住宅を訪問し、耐震性を総合評価します。その上で、必要な補強を行えば、現在の耐震基準に相当する耐震性を確保することが可能になります。

なお、新耐震基準導入後の住宅(1981年6月~2000年5月までに建てられた木造住宅)については、一般財団法人日本建築防災協会において、耐震診断よりも効率的に耐震性能を検証する方法(新耐震木造住宅検証法)が作成されました。「所有者等による検証」と「専門家による効率的な検証」の2段階に分かれていますので、まずはご自身又はリフォーム業者等により、お住まいの住宅の耐震性能をチェックしてみましょう。もし専門家による検証が必要と判定された場合は、結果を専門家に提供し、判断を仰ぎましょう。

(一財)日本建築防災協会HP 木造住宅の耐震性能チェック(所有者等による検証)※暫定版

また、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の住宅については、1981年6月に耐震基準の見直しが行われ、現行とほぼ同じ安全基準になりました。そのため、1981年6月以降に着工した住宅であれば、ひとまず安心と言えるでしょう。これより古い住宅の場合は、耐震診断・必要に応じて耐震改修を行うことが必要です。

多くの自治体では、耐震診断・耐震改修に対する補助制度がありますので、リフォーム業者や自治体窓口に相談してみましょう。

一般財団法人 日本建築防災協会では、「耐震診断資格者講習」等を受講した、耐震診断や耐震改修が実施できる全国の建築士事務所等をホームページで公開しています。

(一財)日本建築防災協会HP 耐震診断・耐震改修実施事務所一覧

耐震リフォームの施工事例

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工事価格: 耐震補強工事90万円(総工事価格 520万円)
精密診断を実施し、詳しいデータをもとに建物全体の耐震性能を見ながら強度をアップしました。窓を塞ぐ壁部分での補強では暗い家になるため、金物を埋設してしっかりと補強し、窓からの採光を確保しました。

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工事価格: 耐震補強工事300万円(総工事価格 1,650万円)
築39年のお母様の生家を譲り受け、娘様ご夫婦がお住まいの住居。お母様の思い出深い木造住宅のたたずまいはそのままに、現代の暮らしにそった快適な住まいにしてほしいとご相談をいただきました。土壁の古い住宅で、耐震面には当初から不安があったため、補助金を利用し、耐震改修計画から取り組みました。

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After
工事価格: 耐震補強工事570万円(総工事価格 2,500万円)
元々は別々で暮らしていた60代のご両親と若夫婦。単世帯用のお住まいを2世帯住宅に増築し大変身させた大規模リフォームです。『愛知建築地震災害軽減システム研究協議会』主催の【あいち木造住宅耐震改修事例コンペ】 において 『優秀賞』に選出されました。

詳しくはこちら

リフォームのポイントガイド

住宅リフォームにおいては、「建物の性能」はもちろん「家を貸す・売る場合」についてなど、気をつけたいことが実に多岐にわたっていて、何からチェックしたら良いかと迷うものです。ここでは、たくさんある中でも”特に気をつけたいポイント”に絞りまとめました。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造など『リフォーム問診票』では対象としていない建物についても解説しています。

  • 長期優良住宅リフォーム
  • 耐震性
  • 劣化対策
  • 省エネルギー対策
  • 維持管理・更新容易性
  • バリアフリー
  • 太陽光発電
  • 家を知る
  • 家を直す
  • 家を貸す
  • 家を売る

住宅の耐震性について

長期優良住宅

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するために、以下のような措置が講じられている住宅を指します。

長期に使用するための構造及び設備を有していること

居住環境等への配慮を行っていること

一定面積以上の住戸面積を有していること

住宅のメンテナンスの期間や、方法を定めていること

これらの基準を満たしていることを、住宅が立つ都道府県又は市、区に認定してもらうと、住宅ローン減税などの額が一般の住宅よりも大きくなるなどのメリットがあります。

建築基準法

昭和25年に交付された法律で、建築物の敷地、設備、構造、用途について、最低基準が定められています。国内に建設される建築物は、全てこの法律を守って設計・建設されることが必要です。そのために建築物を建築する際に必要な手続きについても定められています。

腐朽菌

 腐朽菌(キノコやカビの仲間)は、木材の細胞壁を冒すことがあります。

 木材は、本来耐久性のある材料ですが、腐朽菌が活発に繁殖しやすい環境にある、

 多くの日本の地域では、木材が変色・変形したり、柔らかくなったりする他、

 著しい場合は木材の強度が失われてしまいます。

 腐朽を防ぐには、雨漏りや給排水管からの漏水等があればすぐに補修して、

 木材を乾燥した状態に保つことが大事です。

防腐防蟻処理

木材が腐朽菌に冒されたり、シロアリの食害を受けたりして劣化することを防止するための薬剤処理のことをいいます。木材の表面に塗布したり、内部に注入したりする木材処理と、住宅の床下の地盤に散布する土壌処理があります。

薬剤の効果には有効期限がありますので、特に温暖で腐朽菌やシロアリの活動が活発な地域では、定期的に床下の地盤や木材表面に薬剤処理を繰り返すことも考慮してください。

筋交い

木造・鉄骨造の建築物で用いられる部材で、柱と柱の間に斜めに設置して、地震力や風圧力に耐えるためのものです。建築基準法や長期優良住宅の基準により、どのくらいの本数の筋かいを設置するかが決められています。また、建築物全体にバランス良く設置することが重要です。

架台

太陽電池パネルを屋根等に設置する際に用いる台です。

台風や地震で太陽電池パネルが外れたり、屋根を傷めたりしないようにする必要があります。

太陽電池パネルを設置を依頼する業者に相談してください。

内窓

設置されている窓の内側に新しくもう一組のサッシを設けて、断熱性や遮音性、日射遮蔽性能を向上させるものです。窓を新しい窓に交換するより、費用を抑えて比較的短い工期で取り付けることができるメリットもあります。窓の内側の壁や天井、床の形状によっては内窓を設置することができない場合もあります。

長期修繕計画

住宅の長期的なメンテナンスを行うためにどんな修繕工事がいつ頃必要になるかを予め計画立てて、必要な修繕費用や点検費用などを見積もっておくものです。適切な長期修繕計画があれば、長期間にわたってどの程度のお金が住宅のメンテナンスに必要か分かりますので、毎月の修繕積立金を必要かつ十分な金額で積み立てていくことができます。

ただ、計画はあくまで計画。実際に計画通りの建材の交換や補修を行う前にリフォーム業者などに点検してもらい、どんな補修を行うかを検討することが大事です。

また、リフォームをしたら、リフォームの内容に合わせて計画を見直すことが大事です。屋根や外壁、窓などを交換したとすると、点検や修繕を行う時期を計画に織り込んでいくことです。

日影規制

住宅を建てると、よほど敷地が広くないと周囲の隣地に日影が落ちます。日影規制は、敷地の周囲に落として良い日影の範囲を定めるもので、商業地域など一部の用途地域を除いて定められています。

斜線制限

斜線制限とは、敷地の周囲の状況に応じて、建築物の高さを制限する規制で、道路斜線、北側斜線、隣地斜線があります。

道路斜線:建築物が道路に面して制限を受ける斜線制限です。前面道路の反対側からの距離に応じて建築物を建てられる高さが決まります。

北側斜線:敷地の北側の隣地に面して制限を受ける斜線制限です。北側の隣地境界線からの距離に応じて建築物の高さが決まります。

隣地斜線:隣地境界線に面して方位に関係無く、制限を受ける斜線制限です。隣地境界線からの距離に応じて建築物の高さが決まります。

斜線制限は、地方公共団体が定める都市計画により制限の内容が定められています。

耐震改修促進法

耐震性の劣る可能性のある建築物の耐震診断を実施して耐震性を明確にすること、及びその結果に応じて建築物を補強する耐震改修を実施して、大地震時に建築物が倒壊等の被害を受けることを防止することを目的としています。

具体的には、昭和56年(1981年)5月31日以前に着工した建築物については、耐震診断及びその結果に応じた耐震改修を行うことが建築物所有者の努力義務として定められています。

区分所有マンションの場合、耐震診断を実施して、耐震改修が必要となった場合、耐震改修の実施に必要な管理組合総会の決議要件が緩和され、これまで3/4以上から1/2超になり、耐震改修を実施しやすくなりました(平成25年11月)

確認申請

建築物を新築したり、増築したりする際、確認申請という手続きにより、建築物が建築基準法などの法律に適合しているかを確認することが必要です。

布基礎、ベタ基礎

戸建住宅の基礎には極端に古いものを除いて、2種類あり、布基礎という1階の壁の下に帯状に設置されるものと、ベタ基礎という1階の床下全面に面状に設置されるものがあります。一般的に地盤が軟弱な場合にはベタ基礎が、比較的強固な地盤の場合には布基礎が用いられます。

鉄筋

鉄筋コンクリートの中で、鉄筋はコンクリートを補強する重要な建材ですが錆びに弱いのが欠点です。鉄筋はアルカリ性のコンクリートに保護されていれば、錆びずに強度を保つことができます。コンクリートがひび割れたり欠けたりすると、空気中の二酸化炭素が鉄筋周囲のコンクリートのアルカリ性を失わせやすくなって、鉄筋が錆びてしまいやすくなります。鉄筋を保護するためにはコンクリートを塗装やタイル等で保護することが重要です。鉄筋コンクリート造の外壁を定期的に塗り直したり、タイルが剥がれていないか点検して補修を行ったりするのは美観の維持やタイルの脱落防止の他、コンクリートを保護するためでもあるのです。

メンテナンス

メンテナンスフリーという言葉がありますが、住宅はメンテナンスフリーではありません。どんな住宅もメンテナンス、つまり定期的に点検して、傷んだところがあれば補修を行っていくことが、住宅を長持ちさせ、快適に住まい続けるためには必要です。

シロアリ

木材が劣化する原因の一つです。シロアリにはいくつか種類がありますが、その被害の大きさから主な防除対象となっているのは、イエシロアリとヤマトシロアリです。

どちらも、対策としては雨漏り、給排水管の漏水等があればすぐに補修するなどして、木材とその周囲を乾燥した状態に保つことが重要です。床下にコンクリートを敷く、床下に防蟻剤を散布する等、シロアリの侵入経路を断つことと、木材に防蟻処理を行う、耐蟻性のあるヒノキ等樹種の心材(丸太の中心部分でやや色が濃く、耐犠牲が高い部分です)を使うなど、シロアリの食害を受けにくくすることも重要です。

リフォームの際には壁の中や床下など、普段点検しにくいところにシロアリがいないか点検したり、防蟻処理を行ったり、シロアリ対策の良い機会です。